fot. 123RF/PICSEL
Każdy deweloper ma obowiązek przedstawienia klientowi prospektu deweloperskiego, w którym zamieszczone są wszystkie istotne informacje opisujące zarówno samą inwestycję, nasze mieszkanie jak i dewelopera. Taki prospekt warto przejrzeć krok po kroku. Każdy prospekt deweloperski składa się z dwóch części: ogólnej i szczegółowej. W ogólnej znajdziemy podstawowe informacje i inwestycji i jej lokalizacji oraz o deweloperze. Teraz przedstawimy podstawowe informacje, które pozwolą na ocenę atrakcyjności inwestycji.
Po pierwsze: inwestycja
Sprawdźcie, jak wygląd cała inwestycja, ile będzie bloków, w jakiej odległości od siebie oraz ile będzie miejsc parkingowych przypadających na jedno mieszkanie. Co ważne, deweloper ma obowiązek przedstawienia zamierzeń, które mają być realizowane wokół bloku. Może to być projekt budowy szkoły, przedszkola, ale także stacji benzynowej lub sklepu. Warto wiedzieć co powstanie w sąsiedztwie. W prospekcie powinna znaleźć się informacja o prawomocnym pozwoleniu na budowę i modelu finansowania. Będą aktualne księgi wieczyste, gdzie będzie można przeczytać, jakie są na danym gruncie obciążenia.
Po drugie: materiały
Warto sprawdzić jakie materiały zostaną lub zostały użyte do budowy. Najbardziej istotne są tu parametry związane z energooszczędnością, bo to potem bezpośrednio przełoży się na rachunki. Jeśli nie wiecie, gdzie umieszczone są w prospekcie takie informacje, po prostu spytajcie dewelopera. Najbardziej istotne są parametry okien i drzwi. Okna pionowe, muszą być teraz trzyszybowe o współczynniku przenikania ciepła poniżej 1,1. Coraz częściej deweloperzy decydują się na pakiety o wyższych parametrach. Ideałem byłoby gdyby wasz pakiet szybowy miał wskaźnik poniżej 0,9. Taki będzie zresztą obowiązywał od stycznia 2021. To istotne o tyle, że poprzez okna, a szczególnie duże przeszklenia balkonowe ucieka około 20 procent ciepła. Lepiej więc teraz sprawdzić dewelopera niż później przez lata dopłacać do ogrzewania. Drugim ważnym wskaźnikiem jest tak zwana lambda, czyli współczynnik przewodzenia ciepła zastosowanego przy ociepleniu murów styropianu. Najczęściej jest to styropian. Dobrze by ten wskaźnik był poniżej 0,040.
Po trzecie: usytuowanie
Zwróćcie uwagę na to jak usytuowane będzie mieszkanie względem całego bloku. Dobrze jest określić strony świata, na które wychodzą okna. Najlepiej mieszka się w lokalach słonecznych gdzie ekspozycja okien jest południowa lub południowo-wschodnia, południowo-zachodnia. Takie mieszkania są lepiej doświetlone. Prostsza jest też później ich sprzedaż. Jeśli chcemy uporządkować nasz działania, to proponujemy, rozpoczęcie analiz od sprawdzenia aspektów formalnoprawnych takich jak księgi wieczyste, pozwolenia na budowę, kredyty dla dewelopera. W drugiej kolejności proponujemy spisanie wszelkich istotnych informacji o inwestycji ze szczególnym uwzględnieniem usytuowania naszego mieszkania i ilości miejsc parkingowych. Na końcu dobrze jest sprawdzić samego dewelopera.
Zastanawiacie się jak sprawdzić wiarygodność dewelopera? Wystarczy dokładnie przeczytać prospekt, by uzyskać podstawowe informacje na jego temat.
Część ogólna prospektu deweloperskiego została skonstruowana tak, by można się było z niej dowiedzieć nie tylko o tym co kupujemy, ale także od kogo. Najważniejsze są tak naprawdę informacje o doświadczeniu firmy. O jej inwestycjach, zarówno tych, które są jeszcze w trakcie budowy jak i o osiedlach oddanych już do użytkowania. Warto zapisać sobie kilka zrealizowanych inwestycji i potem poszukać opinii o jakości wykonania w internecie.
Wizja lokalna
Można zadać sobie trud i wybrać się na wycieczkę. Na miejscu łatwiej sprawdzimy jakość wykonania. Zobaczymy nie tylko elewacje, przestrzenie wspólne, ale także małą architekturę i stan zieleni. Spytajmy mieszkańców, jak oceniają wykończenie mieszkań. Oczywiście im mniej usterek, tym lepiej. Może się zdarzyć, że inwestycję będzie prowadzić anonimowy fundusz, ale wtedy sprawdzić możemy realizacje osób zarządzających. Spytajmy wprost dewelopera nie tylko o doświadczenie prezesa, ale całej kadry. Wypytajmy o autorów projektu. Na rynku można spotkać zarówno pracownie architektoniczne, które cieszą się dobrą opinią jak i te, które słyną wyłącznie z tak zwanego „wyciskania pumu”, czyli projektowania opartego tylko na tym, by na jak najmniejszym kawałku gruntu zmieścić jak największą ilość mieszkań.
Kiedy jesteśmy już pewni, że deweloper ma odpowiednie opinie, czas na sprawdzenie danych ekonomicznych. Sięgamy wtedy do części ogólnej prospektu, gdzie opisany jest podmiot realizujący inwestycję.
Matka i córka
Najczęściej dzisiaj spotkamy się z konstrukcją prawną „spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka komandytowa”. Jest to spółka celowa powołana do realizacji, tego jednego, konkretnego przedsięwzięcia gospodarczego. Taka, a nie inna forma ma związek z możliwością optymalizacji podatkowej, ale jest to całkowicie zgodne z wszelkimi przepisami. W slangu ekonomicznym taka firma opisywana jest jako „spółka córka”. Jej udziałowcem z reguły jest tak zwana „spółka matka”, czyli po prostu firma dewelopera. To właśnie informacje o tej firmie są najistotniejsze. Sprawdzając KRS (Krajowy Rejestr Sądowy), dowiemy się, jak długo deweloper funkcjonuje na rynku, jacy są udziałowcy, zarząd i kapitał zakładowy. Jeśli spółka notowana jest na Giełdzie Papierów Wartościowych, możemy dowiedzieć się także z raportów co dzieje się w firmie. Do zakupu mieszkania takie informacje wydają się być wystarczające.
Ostrożnie z tym internetem
Na koniec możemy sprawdzić ogólne opinie w internecie i na Facebooku. Różnie z nimi bywa i należy do nich podchodzić dość ostrożnie, bo zawsze może znaleźć się malkontent, który jest wiecznie niezadowolony więc z nowego mieszkania, też nie będzie się cieszył.